Samen regelen wat alleen niet lukt

Registreren Inloggen

Wat je nu kunt doen

Acht stappen, in deze volgorde. Stap 2 is de belangrijkste. Vanaf die dag loopt de klok.

  1. Stap 0Kun jij naar de Huurcommissie?

    Huur je van een woningcorporatie? Dan kun je naar de Huurcommissie. Huur je in de vrije sector? Dan kan het meestal niet. Behalve als het in je huurcontract staat. Of als je het later met je verhuurder afsprak, bijvoorbeeld per e-mail. Anders ga je naar de kantonrechter. Gaat het over servicekosten? Dan kun je altijd naar de Huurcommissie.

    Wat je doet:

    • Pak je huurcontract erbij
    • Zoek op wat je kale huur was toen je begon
    • Kijk of er iets over de Huurcommissie in staat
    Meer weten?

    De vrije sector betekent: je kale huur lag bij de start boven de grens.

    Staat er niets over de Huurcommissie in je contract? Dan mag je het alsnog samen afspreken. Een e-mail waarin je verhuurder ja zegt, is genoeg.

    Waar dit in de wet staat (2 regels)

    „niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt”

    art. 7:247 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29

    „De huurcommissie geeft een dergelijk advies slechts voorzover in de huurovereenkomst of anderszins tussen partijen is afgesproken dat de desbetreffende aangelegenheden bij geschil aan de huurcommissie worden voorgelegd.”

    art. 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De Huurcommissie · Het Juridisch Loket · Alle organisaties op een rij

    Een houten opstapje staat alleen op de plank, met op de bovenste trede een blanco vilten vel.
  2. Een eenvoudig kartonnen fototoestelletje met een rond lensje van vetvrij papier, en ernaast een blanco kartonnen kalenderblokje.

    Stap 1Leg vast wat er mis is

    Termijn: doe dit eerst — het kost één avond

    Maak foto's. Meet wat je kunt meten. Schrijf de datum erbij. Doe dit vóórdat je meldt. De Huurcommissie kijkt namelijk naar hoe het was op de dag dat je je melding verstuurde.

    Wat je doet:

    • Schrijf per klacht op: wat, waar, sinds wanneer, en hoe erg
    • Zet er een getal of een maat bij als dat kan
    • Leg bij elke foto iets neer waaraan je de maat ziet
    • Zet alles in één map, met de datum in de naam

    Makkelijker met de app

    Er is een app die je hierbij helpt. Je maakt de foto’s in de app en ze komen meteen bij de juiste klacht te staan, met de datum erbij.

    Typen hoeft niet. Tik op het microfoontje en spreek in wat je ziet — de app maakt er tekst van.

    Open de app

    Je hoeft niets uit een appwinkel te halen. Je foto’s, filmpjes en notities blijven op je eigen telefoon.

    Zet de app op je beginscherm

    Je ziet hieronder alleen de stappen die bij jouw toestel horen.

    De volgorde
    1. Maak eerst een dossier aan, of log in. De app hoort bij jouw eigen dossier.
    2. Open daarna de app. Hij opent vanuit je dossier.
    3. Zet hem dan op je beginscherm. Daarna tik je hem open als een gewone app.

    Nog geen dossier? AanmakenInloggen

    Op een iPhone of iPad
    1. Tik onderin de balk op Deel — het vierkantje met het pijltje omhoog.
    2. Veeg in de lijst omlaag en kies Zet op beginscherm.
    3. Tik rechtsboven op Zet erop. Klaar.
    Op een Android-telefoon
    1. Tik rechtsboven op de drie puntjes onder elkaar.
    2. Kies App installeren, of Toevoegen aan startscherm.
    3. Bevestig met Installeren. Klaar.
    Op een ander toestel
    1. Open het menu van je browser.
    2. Kies App installeren, Toevoegen aan startscherm of Zet op beginscherm.
    Je kijkt op een computer
    1. De app hoort op je telefoon: daar maak je de foto’s en spreek je in.
    2. Richt de camera van je telefoon op dit vierkantje. Dan opent de app daar.

    Scan dit met je telefoon.

    Of typ op je telefoon:
    https://mijn.samenstaanwesterk.nl/dossier/app/

    Op een iPhone is dit belangrijk: zonder beginscherm kan Safari je dossier wissen als je de app een week niet gebruikt.

    Waar dit op gebaseerd is

    „met dien verstande dat de huurcommissie zich slechts een eigen oordeel over de gebreken vormt, voorzover deze aan de verhuurder door middel van de in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde kennisgeving door de huurder zijn gemeld”

    art. 16 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De GGD in jouw regio · De huurdersorganisatie of bewonerscommissie · Alle organisaties op een rij

  3. Stap 2Meld het bij je verhuurder — dit is de belangrijkste dag

    Termijn: de dag dat je het verstuurt, telt

    Alles hangt aan deze datum. Doe het per e-mail of per brief. Een telefoontje telt niet. Zorg dat je kunt laten zien wanneer je het stuurde. Vanaf de dag daarna gaan twee klokken lopen: zes weken en zes maanden.

    Wat je doet:

    • Zet ALLE klachten in één brief of e-mail, ook de kleine
    • Vraag of ze het binnen zes weken maken
    • Bewaar een kopie en het bewijs dat je het stuurde
    • Zet je eigen adres en klantnummer erin, niet dat van je buren
    Meer weten?

    De huurverlaging gaat in op de eerste dag van de maand ná de maand waarin je meldde.

    De Huurcommissie kijkt alleen naar klachten die ín die melding staan. Vergeet er dus geen.

    Veel kleine klachten bij elkaar tellen zwaarder dan één losse klacht.

    Bij e-mail is je map 'verzonden' je bewijs. Bij post is dat een aangetekende brief.

    Huur je niet van een corporatie maar van een particulier? Dan is de route hetzelfde. De melding gaat naar je verhuurder.

    Waar dit in de wet staat (2 regels)

    „een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder”

    art. 7:207 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29

    „zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de in het tweede lid bedoelde aanzegging door de huurder aan de verhuurder is verzonden.”

    art. 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De huurdersorganisatie of bewonerscommissie · De klachtenregeling van je woningcorporatie · Alle organisaties op een rij

    Een kartonnen brief netjes in drieen gevouwen op een houten tafel, met een potlood ernaast en een wit vilten envelopje eronder.
  4. Een wit vilten kalenderblad op een kartonnen wand met zes kleine donkerblauwe kruisjes op een rij.

    Stap 3Wacht zes weken — niet korter

    Termijn: 6 weken, vanaf de dag ná je melding

    Je verhuurder krijgt zes weken de tijd. Pas daarna mag je naar de Huurcommissie. Ga je eerder? Dan kijken ze niet naar je verzoek. Zegt je verhuurder binnen die zes weken op papier dat hij het niet gaat maken? Dan hoef je niet te wachten.

    Wat je doet:

    • Zet de einddatum van de zes weken in je agenda
    • Komt er een monteur? Laat hem binnen
    • Maak foto's van wat er wél en niet is gedaan
    Waar dit op gebaseerd is

    „De huurder kan eerst een verzoek tot de huurcommissie richten, indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen.”

    art. 7:257 lid 2 BW, tweede volzin · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De klachtenregeling van je woningcorporatie · De Woonbond (Huurderslijn) · Alle organisaties op een rij

  5. Stap 4Vraag het binnen zes maanden aan

    Termijn: 6 maanden — daarna vervalt je recht op huurverlaging

    Na zes maanden kun je over die melding geen huurverlaging meer vragen. Afwachten is dus geen veilig plan. En je kunt nooit meer dan zes maanden met terugwerkende kracht terugvragen.

    Wat je doet:

    • Zet ook deze einddatum in je agenda, naast die van de zes weken
    • Is je oude melding ouder dan zes maanden? Stuur vandaag een nieuwe, met hoe het nu is
    Meer weten?

    De zes maanden gaan in op de dag ná je melding.

    Loopt er nog een melding uit 2024? Die klok is afgelopen. Een nieuwe melding van vandaag start een nieuwe klok.

    Het laten repareren kan daarna nog steeds. Alleen de huurverlaging vervalt.

    Waar dit in de wet staat (2 regels)

    „geldt een met inachtneming van de volgende leden toe te passen vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.”

    art. 7:257 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29

    „kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek.”

    art. 7:257 lid 3 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? Je eigen rechtsbijstandverzekering of vakbond · Het Juridisch Loket · Alle organisaties op een rij

    Zes gelijke kartonnen kalenderblokjes op een rij; het laatste blokje rechts is omgevallen.
  6. Een kartonnen dossiermap dichtgebonden met roestkleurig draad op een houten bureau, met een houten stempelblok ernaast.

    Stap 5Dien je verzoek in bij de Huurcommissie

    Termijn: betaal de € 25 binnen 4 weken na de oproep

    Je betaalt € 25 vooruit. Krijg je gelijk, dan krijg je dat terug. Je verhuurder betaalt dan € 500. Kun je die € 25 niet missen? Vraag om vrijstelling. Dat mag.

    Wat je doet:

    • Stuur al je bewijs mee
    • Betaal de € 25 op tijd
    • Kun je dat niet missen? Vraag om vrijstelling
    Meer weten?

    Een verhuurder die vaker ongelijk krijgt, betaalt meer: € 700, dan € 1.400 en dan € 1.750.

    Indienen kan online op MijnHuurcommissie. Daarvoor log je in met DigiD.

    Heb je geen DigiD? Vraag dan bij de Huurcommissie na hoe je het op een andere manier indient.

    Betaal je de € 25 niet op tijd? Dan kijken ze niet naar je verzoek.

    Waar dit in de wet staat (5 regels)

    „indien de verzoeker dan wel de partij die niet de verzoeker is een huurder is: € 25”

    art. 4 lid 1 onder a Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29

    „indien de verzoeker dan wel de partij die niet de verzoeker is een verhuurder is: € 500.”

    art. 4 lid 1 onder b Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29

    „wordt in het eerste lid, onderdeel b, voor € 500 onderscheidenlijk € 700, € 1.400, en € 1.750 gelezen.”

    art. 4 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29

    „Ingeval de verzoeker het voorschot op de vergoeding niet binnen de in het vierde lid genoemde termijn heeft voldaan, wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard”

    art. 7 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29

    „De voorzitter is bevoegd op verzoek van de verzoeker of de partij die niet de verzoeker is vrijstelling te verlenen van de aan de Staat verschuldigde vergoeding”

    art. 7 lid 8 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De Huurcommissie · De Woonbond (Huurderslijn) · Alle organisaties op een rij

  7. Stap 6Het onderzoek bij jou thuis

    Meestal komt er iemand van de Huurcommissie kijken. Kan die het gebrek niet zelf zien of meten? Dan moet jij het bewijzen met een rapport van een eigen bureau. Dat betaal je zelf. Dit speelt vooral bij geluid. Zonder dat rapport is er geen gebrek, en dus geen huurverlaging.

    Wat je doet:

    • Zorg dat je thuis bent
    • Maak alle plekken goed bereikbaar
    • Laat álle punten zien, ook die je zelf klein vindt
    • Gaat het over geluid? Vraag eerst wat een geluidsonderzoek kost, en of de buurt dat kan delen
    Waar dit op gebaseerd is

    „Als de huurder het zogenoemde deskundigenrapport niet kan aanleveren, dan kan de Huurcommissie niet vaststellen of er sprake is van een gebrek en zal daarom geen tijdelijke huurverlaging uitspreken.”

    gebrekenboek §3.5 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De Huurcommissie · Raad voor Rechtsbijstand (toevoeging) · Alle organisaties op een rij

    Een houten klembord met een blanco vilten vel onder de klem, en onderaan een houten loep.
  8. Eén blanco vilten vel met in de onderhoek een rond donkerblauw vilten zegel en twee lintjes die eraf hangen.

    Stap 7De uitspraak, en wat er daarna kan

    Termijn: 8 weken om naar de rechter te gaan

    De Huurcommissie zegt welke klachten echt gebreken zijn. En welke lagere huur redelijk is tot het gemaakt is. Ben je het er niet mee eens? Dan kun je binnen acht weken naar de rechter.

    Wat je doet:

    • Lees goed welke klachten wél en welke niet zijn erkend
    • Blijf volgen of het echt gemaakt wordt
    • Blijf foto's maken
    Meer weten?

    Is het gebrek later gemaakt? Dan kan je verhuurder laten uitspreken dat de lagere huur stopt.

    Waar dit op gebaseerd is

    „Indien de commissie van oordeel is dat die huurprijs, in verband met de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs.”

    art. 16 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29

    Loop je hier vast? De kantonrechter · Raad voor Rechtsbijstand (toevoeging) · Het Juridisch Loket · Alle organisaties op een rij

Hoort jouw probleem hier niet?

Niet alles gaat via de Huurcommissie. Hiervoor is er een andere weg:

  • Schadevergoeding (kapotte spullen, beschadigde vloer, hotelkosten) → eerst schriftelijk bij je woningcorporatie (of andere verhuurder) zelf, daarna de kantonrechter
  • Afdwingen dát er hersteld wordt (een veroordeling tot herstel) → de kantonrechter; de Huurcommissie kan alleen de huur verlagen
  • De redelijkheid van het renovatievoorstel zelf → de kantonrechter - en let op: binnen 8 weken na de 70%-kennisgeving
  • Huurvermindering wegens overlast tijdens de uitvoering → de kantonrechter (art. 7:220 lid 1 BW)
  • Verhuis- en inrichtingskosten → eerst je woningcorporatie (of andere verhuurder), daarna de kantonrechter
  • Overtreding van de bouwregels (ventilatie, geluid, kwaliteitsniveau) → een handhavingsverzoek bij burgemeester en wethouders van de gemeente
  • Ongewenst verhuurgedrag → het gemeentelijke meldpunt - maar let op de beperking bij corporaties
  • Een gedraging waarover de rechter al heeft beslist of waarover een zaak loopt → nergens meer bij de Huurcommissie: zij is dan onbevoegd (art. 4 lid 6 UHW)
  • Een gratis eerste juridische check → het Juridisch Loket, of een rechtsbijstandverzekering als je die hebt
Twee even hoge stapels kartonnen dossiermappen tegenover elkaar op een houten tafel, met een wit vilten kannetje er precies tussenin.

Loop je vast? Deze organisaties helpen je verder

Je hoeft dit niet alleen te doen. Dit zijn de plekken die bij dit onderwerp horen. Je ziet wat ze doen, wanneer je er moet zijn en wat het kost.

  • Het Juridisch Loket Juridische hulp

    Een houten balansweegschaal met links een klein vilten huisje en rechts een stapeltje vilten muntjes.

    Gratis persoonlijk juridisch advies als je een laag inkomen en weinig spaargeld hebt. Ze leggen je rechten uit, helpen je een brief op te zetten en verwijzen je zo nodig door naar een advocaat met een toevoeging.

    Wanneer: Voordat je een procedure start, en zeker als je twijfelt of je op tijd bent. Er werken geen advocaten: ze kunnen niet voor je procederen.

    Wat het kost: gratis · Telefoon: 0800 - 8020

    Naar Het Juridisch Loket

    Waar dit op gebaseerd is

    „Welkom bij het Juridisch Loket. Wij bieden gratis persoonlijk juridisch advies aan iedereen met een laag inkomen en weinig spaargeld. Bel 0800-8020 of kom zonder afspraak langs tijdens een inloopspreekuur. U krijgt dan hulp van een juridisch adviseur. Bij het Juridisch Loket werken geen advocaten.”

    Bron: https://www.juridischloket.nl/hoe-we-werken/, opgehaald 30 oktober 2026

  • Je eigen rechtsbijstandverzekering of vakbond Juridische hulp

    Een opengeslagen vilten paraplu die als een dak boven een klein vilten huisje staat.

    Heb je een rechtsbijstandverzekering of ben je lid van een vakbond, dan heb je die hulp al betaald. Kijk op je polisblad of er dekking is voor wonen en huur.

    Wanneer: Als eerste, nog vóór het Juridisch Loket — dat zegt het Juridisch Loket zelf.

    Wat het kost: zit bij je polis of je vakbondscontributie in

    Let op: Veel polissen hebben een wachttijd. En een conflict dat al liep toen je de verzekering afsloot, valt er vaak buiten. Welke voorwaarden bij jouw polis horen, staat op je eigen polisblad.

    Geen landelijke website gevonden.

    Waar dit op gebaseerd is

    „Heeft u een rechtsbijstandverzekering of bent u lid van een vakbond? Neem dan eerst contact met hen op voor juridische hulp.”

    Bron: https://www.juridischloket.nl/hoe-we-werken/advocaat-nodig/, opgehaald 2026-10-30

  • De Woonbond (Huurderslijn) Hulp bij huren

    Een vilten telefoonhoorn met een krulsnoer dat in een nette platte spiraal op een houten tafeltje ligt, met een leeg vilten blocnote ernaast.

    De landelijke vereniging van huurders. Aan de Huurderslijn kun je je vraag over huurverhoging, servicekosten, slecht onderhoud, renovatie of sloop voorleggen.

    Wanneer: Als je wilt weten of je verhaal juridisch hout snijdt vóórdat je een procedure begint. Let op: de Huurderslijn is de ledenservice — je moet dus lid zijn.

    Wat het kost: lidmaatschap € 47,50 per jaar (tarief 2026); met automatische incasso € 45 · Telefoon: 020 - 551 77 55

    Naar De Woonbond (Huurderslijn)

    Waar dit op gebaseerd is

    „Heb je een vraag over je rechten als huurder, of wil je weten hoe je die rechten kunt verzilveren? Bel de Huurderslijn, de ledenservice van de Woonbond.”

    Bron: https://www.woonbond.nl/huurderslijn/, opgehaald 2026-10-30

    „Het persoonlijk lidmaatschap kost € 47,50 per jaar (tarief 2026). Kies je voor verlenging met automatische incasso, dan krijg je € 2,50 korting. Je wordt dan lid voor € 45.”

    prijs · Bron: https://www.woonbond.nl/persoonlijk-lidmaatschap/, opgehaald 2026-10-30

Alle organisaties op een rij

Dit is geen juridisch advies. De organisaties hierboven werken niet met ons samen. Ze keuren ons ook niet goed. Wij wijzen alleen de weg naar hen. Advies over jouw eigen situatie krijg je van hen. De kaart met het labeltje "Deze website" is van onszelf. Daarover zijn wij dus geen onafhankelijke partij.