Je rechten
Hieronder staat kort wat je recht is. Bij elk stuk staat het wetsartikel in een klapje Bron.
Wat is een gebrek?
Een gebrek is meer dan iets dat kapot is.
Het is alles aan je huis waardoor je niet fijn kunt wonen.
En waar je bij het tekenen van je huurcontract geen last van had.
Tocht door een nieuwe kier kan een gebrek zijn. Te weinig frisse lucht ook. En schimmel op een koude plek.
Meer weten?
De wet schrijft het zo: elke staat of eigenschap van de woning waardoor je niet het woongenot krijgt dat je bij het aangaan van de huur mocht verwachten.
Het gaat dus niet alleen om kapot. Het gaat om wat je redelijk mocht verwachten.
Waar dit op gebaseerd is
„Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
art. 7:204 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Twee klokken, en ze starten samen
Zodra je op papier of per e-mail meldt, gaan er twee klokken lopen.
Allebei beginnen ze de dag ná je melding.
De eerste is een wachttijd van zes weken. Zo lang krijgt je verhuurder de tijd.
De tweede is een vervaltermijn van zes maanden. Daarna kun je over die melding geen huurverlaging meer vragen.
Meer weten?
De wachttijd van zes weken: je mag pas naar de Huurcommissie als je verhuurder zes weken heeft gehad en het gebrek niet heeft gemaakt. Ga je eerder, dan kijken ze niet naar je verzoek. Dat heet niet-ontvankelijk.
Zegt je verhuurder binnen die zes weken op papier dat hij het niet gaat maken? Dan hoef je niet te wachten.
De vervaltermijn van zes maanden: daarna is het recht op huurverlaging over díe melding weg. En je kunt nooit meer dan zes maanden met terugwerkende kracht terugvragen.
Ligt je melding er al langer dan zes maanden? Dan is die klok afgelopen. Stuur dan een nieuwe melding, met hoe het nu is. Vanaf die nieuwe datum lopen de klokken weer.
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„De huurder kan eerst een verzoek tot de huurcommissie richten, indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen.”
art. 7:257 lid 2 BW, tweede volzin · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„geldt een met inachtneming van de volgende leden toe te passen vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.”
art. 7:257 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek.”
art. 7:257 lid 3 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Een melding hier telt niet bij de Huurcommissie
Dit is belangrijk, dus we zeggen het apart.
De Huurcommissie kijkt alleen naar klachten die je zélf bij je verhuurder meldde.
Wat je bij ons invult, telt daar niet mee.
Een telefoontje telt ook niet. Het moet op papier of per e-mail.
En je moet kunnen laten zien wanneer je het stuurde.
Waar dit op gebaseerd is
„met dien verstande dat de huurcommissie zich slechts een eigen oordeel over de gebreken vormt, voorzover deze aan de verhuurder door middel van de in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde kennisgeving door de huurder zijn gemeld”
art. 16 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Wanneer gaat de huurverlaging in?
Vanaf de dag dat je het netjes bij je verhuurder meldde.
De Huurcommissie rekent met de eerste dag van de maand daarna.
Een voorbeeld
Stel: je meldt het op 12 maart.
Dan rekent de Huurcommissie vanaf 1 april.
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder”
art. 7:207 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de in het tweede lid bedoelde aanzegging door de huurder aan de verhuurder is verzonden.”
art. 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Wat kost het?
Jij betaalt € 25 vooruit.
Krijg je gelijk, dan krijg je dat geld terug.
Je verhuurder betaalt € 500 per zaak.
Kun je die € 25 niet missen? Vraag dan om vrijstelling. Dat mag.
Meer weten?
Krijg je gelijk, dan halen ze jouw € 25 bij de verhuurder op.
Een verhuurder die in drie jaar achter elkaar vaker ongelijk krijgt, betaalt meer: € 700, dan € 1.400 en dan € 1.750.
De voorzitter kan je vrijstelling geven van de € 25. Dat staat met zoveel woorden in de wet. Vraag er dus gewoon om.
Betaal je het voorschot niet op tijd? Dan kijken ze niet naar je verzoek.
Waar dit in de wet staat (5 regels)
„indien de verzoeker dan wel de partij die niet de verzoeker is een huurder is: € 25”
art. 4 lid 1 onder a Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„indien de verzoeker dan wel de partij die niet de verzoeker is een verhuurder is: € 500.”
art. 4 lid 1 onder b Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„wordt in het eerste lid, onderdeel b, voor € 500 onderscheidenlijk € 700, € 1.400, en € 1.750 gelezen.”
art. 4 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„Ingeval de verzoeker het voorschot op de vergoeding niet binnen de in het vierde lid genoemde termijn heeft voldaan, wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard”
art. 7 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„De voorzitter is bevoegd op verzoek van de verzoeker of de partij die niet de verzoeker is vrijstelling te verlenen van de aan de Staat verschuldigde vergoeding”
art. 7 lid 8 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Soms moet je zelf een rapport betalen
Meestal komt er iemand van de Huurcommissie kijken.
Kan die het gebrek niet zelf vaststellen? Dan heb je een rapport nodig van een eigen bureau.
Dat betaal je zelf. Dit speelt vooral bij geluid.
Zonder dat rapport is er geen gebrek, en dus geen huurverlaging.
Tip bij geluid
Heb je last van geluid, en je buren ook?
Vraag dan eerst wat zo'n geluidsonderzoek kost.
En vraag of jullie de kosten kunnen delen.
Waar dit op gebaseerd is
„Als de huurder het zogenoemde deskundigenrapport niet kan aanleveren, dan kan de Huurcommissie niet vaststellen of er sprake is van een gebrek en zal daarom geen tijdelijke huurverlaging uitspreken.”
gebrekenboek §3.5 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Samen indienen: kan dat?
Ja, samen indienen kan. Maar er zijn drie voorwaarden.
Het moet om een wooncomplex gaan. De verzoeken moeten (bijna) hetzelfde zijn. En minstens de helft van de huurders doet mee.
Ieder betaalt wel zelf € 25.
Samen indienen vervangt je eigen melding niet.
Meer weten?
Lukt het niet om aan die drie voorwaarden te voldoen? Dan gaat je verzoek niet verloren. De voorzitter behandelt het dan gewoon per woning. Samen proberen kost je dus niets.
De voorzitter mag gelijke verzoeken ook samen behandelen. Dat scheelt: één onderzoek, één lijn in de uitspraken.
Wat samen indienen niet kan: het gebrek in jouw huis wordt altijd in jouw huis bekeken. Een gezamenlijke brief zonder je eigen melding levert geen huurverlaging op.
Of de Beatrixstraat een wooncomplex is in de zin van de wet — minstens 25 woningen die een eenheid vormen — is hier nog niet uitgezocht. Reken daar dus nog niet op.
Waar dit in de wet staat (4 regels)
„Indien binnen een wooncomplex als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder sprake is van gelijkluidende of nagenoeg gelijkluidende verzoeken kunnen deze door ten minste de helft van de partijen die een woonruimte huren binnen dat wooncomplex of deel van dat wooncomplex collectief worden ingediend.”
art. 9a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„Indien het verzoek naar het oordeel van de voorzitter niet voldoet aan de in het eerste lid genoemde vereisten, wordt het verzoek opgevat als per afzonderlijke woonruimte of groep van woonruimten ingediend.”
art. 9a lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„De voorzitter is bevoegd verzoeken welke gelijkluidend dan wel nagenoeg gelijkluidend zijn gevoegd door de huurcommissie te laten behandelen.”
art. 29 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen”
art. 1 Wet op het overleg huurders verhuurder, begrip 'wooncomplex' · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Een bewonerscommissie heeft eigen rechten
Een bewonerscommissie kan informatie en overleg afdwingen.
Ze krijgt minstens zes weken van tevoren de kans om te reageren.
Volgt de verhuurder het advies niet? Dan moet hij binnen veertien dagen op papier uitleggen waarom.
De verhuurder betaalt de kosten die daar redelijk voor nodig zijn.
Meer weten?
Een ruzie hierover gaat naar de Huurcommissie of naar de kantonrechter.
Die rechter kan de verhuurder laten stoppen met de uitvoering van zijn plan.
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex”
art. 1 Wet op het overleg huurders verhuurder, begrip 'bewonerscommissie' · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„Geschillen die voortvloeien uit deze wet worden hetzij met een schriftelijk verzoek ingediend bij de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, hetzij met een verzoekschrift voorgelegd aan de kantonrechter.”
art. 8 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„De verhuurder vergoedt aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken”
art. 7 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Kun jij naar de Huurcommissie?
Huur je van een woningcorporatie? Dan kun je naar de Huurcommissie.
Huur je in de vrije sector? Dan kan het vaak niet.
Behalve als het in je huurcontract staat. Of als je het later met je verhuurder afsprak, bijvoorbeeld per e-mail.
Anders ga je naar de kantonrechter.
Gaat het over servicekosten? Dan kun je altijd naar de Huurcommissie.
Wat is de vrije sector?
Je zit in de vrije sector als je kale huur bij de start van je huurcontract boven de grens lag.
Die grens staat in je huurcontract of kun je navragen bij je verhuurder.
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt”
art. 7:247 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„De huurcommissie geeft een dergelijk advies slechts voorzover in de huurovereenkomst of anderszins tussen partijen is afgesproken dat de desbetreffende aangelegenheden bij geschil aan de huurcommissie worden voorgelegd.”
art. 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Waar dit vandaan komt
Elk stukje hierboven is uit deze bronnen gehaald en woord voor woord teruggezocht.
- Burgerlijk Wetboek Boek 7
versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29 - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29 - Besluit huurprijzen woonruimte
versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29 - Wet op het overleg huurders verhuurder
versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29 - Wet goed verhuurderschap
versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29 - Besluit bouwwerken leefomgeving
versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29 - Besluit kleine herstellingen
versie 2003-08-01 · opgehaald 2026-10-29 - Algemene wet bestuursrecht
versie 2026-08-15 · opgehaald 2026-10-29 - Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie
versie 2026-02-28 · opgehaald 2026-10-29 - Verordening (EU) 2016/679 (AVG), Nederlandse tekst van het Publicatiebureau
versie 32016R0679 · opgehaald 2026-10-29 - Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte
versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29 - Benelux-verdrag inzake de intellectuele eigendom (merken en tekeningen of modellen)
versie 2026-04-01 · opgehaald 2026-10-29 - Handelsnaamwet
versie 2017-09-01 · opgehaald 2026-10-29
Dit is uitleg bij de wet, geen advies van een advocaat. Gaat het om een rechtszaak of om veel geld? Ga dan naar het Juridisch Loket of naar een advocaat.
Loop je vast? Deze organisaties helpen je verder
Je hoeft dit niet alleen te doen. Dit zijn de plekken die bij dit onderwerp horen. Je ziet wat ze doen, wanneer je er moet zijn en wat het kost.
-
Je eigen rechtsbijstandverzekering of vakbond Juridische hulp
Heb je een rechtsbijstandverzekering of ben je lid van een vakbond, dan heb je die hulp al betaald. Kijk op je polisblad of er dekking is voor wonen en huur.
Wanneer: Als eerste, nog vóór het Juridisch Loket — dat zegt het Juridisch Loket zelf.
Wat het kost: zit bij je polis of je vakbondscontributie in
Let op: Veel polissen hebben een wachttijd. En een conflict dat al liep toen je de verzekering afsloot, valt er vaak buiten. Welke voorwaarden bij jouw polis horen, staat op je eigen polisblad.
Geen landelijke website gevonden.
Waar dit op gebaseerd is
„Heeft u een rechtsbijstandverzekering of bent u lid van een vakbond? Neem dan eerst contact met hen op voor juridische hulp.”
Bron: https://www.juridischloket.nl/hoe-we-werken/advocaat-nodig/, opgehaald 2026-10-30 -
Het Juridisch Loket Juridische hulp
Gratis persoonlijk juridisch advies als je een laag inkomen en weinig spaargeld hebt. Ze leggen je rechten uit, helpen je een brief op te zetten en verwijzen je zo nodig door naar een advocaat met een toevoeging.
Wanneer: Voordat je een procedure start, en zeker als je twijfelt of je op tijd bent. Er werken geen advocaten: ze kunnen niet voor je procederen.
Wat het kost: gratis · Telefoon: 0800 - 8020
Waar dit op gebaseerd is
„Welkom bij het Juridisch Loket. Wij bieden gratis persoonlijk juridisch advies aan iedereen met een laag inkomen en weinig spaargeld. Bel 0800-8020 of kom zonder afspraak langs tijdens een inloopspreekuur. U krijgt dan hulp van een juridisch adviseur. Bij het Juridisch Loket werken geen advocaten.”
Bron: https://www.juridischloket.nl/hoe-we-werken/, opgehaald 30 oktober 2026 -
Raad voor Rechtsbijstand (toevoeging) Juridische hulp
Regelt de gesubsidieerde rechtsbijstand: de 'toevoeging' waarmee de overheid het grootste deel van je advocaat of mediator betaalt. Je advocaat vraagt die voor je aan.
Wanneer: Zodra je echt een advocaat nodig hebt, bijvoorbeeld voor de kantonrechter.
Wat het kost: eigen bijdrage € 257 tot € 1.084 (2026); het meerdere betaalt de overheid · Telefoon: 088 787 1234
Naar Raad voor Rechtsbijstand (toevoeging)
Waar dit op gebaseerd is
„Heeft u een juridisch probleem dat u niet zelf kunt oplossen? Wilt u hierbij hulp van een mediator of advocaat, maar kunt u deze niet betalen? Dan betaalt de overheid soms mee aan de kosten. Dit heet gesubsidieerde rechtsbijstand. De Raad voor Rechtsbijstand (RvR) regelt dit.”
Bron: https://www.rechtsbijstand.nl/mediation-rechtsbijstand/gesubsidieerde-rechtsbijstand/, opgehaald 30 oktober 2026 -
De kantonrechter Naar de rechter
De rechter die over huurzaken gaat. Alleen hij kan je verhuurder veroordelen tot herstel, schadevergoeding toekennen of over de redelijkheid van een renovatievoorstel oordelen. De Huurcommissie kan dat allemaal niet.
Wanneer: Als de Huurcommissie niet bevoegd is, of na haar uitspraak — daar heb je dan acht weken voor. Voor een kantonzaak heb je geen advocaat nodig.
Wat het kost: griffierecht; het bedrag hangt af van de zaak en van je inkomen. Bij een laag inkomen kun je bij je gemeente bijzondere bijstand voor die kosten aanvragen.
Let op: De bedragen van het griffierecht staan niet op deze pagina. Kijk op rechtspraak.nl of vraag het Juridisch Loket.
Waar dit op gebaseerd is
„Als u een laag inkomen heeft, kunt u bij uw gemeente bijzondere bijstand aanvragen voor de griffiekosten. Uw gemeente bepaalt of u de bijzondere bijstand ontvangt. Voor meer informatie neemt u contact op met uw gemeente.”
Bron: https://www.rechtspraak.nl/Naar-de-rechter/Kosten-rechtszaak/Griffierecht, opgehaald 2026-10-30 -
College voor de Rechten van de Mens Gemeente en overheid
Geeft op verzoek een oordeel over discriminatie, onder meer bij het aanbieden van goederen en diensten — waaronder het verhuren van woonruimte.
Wanneer: Als je een onafhankelijk oordeel op papier wilt. Dat oordeel is niet bindend: het kan je verhuurder of de gemeente niet dwingen.
Wat het kost: gratis
Naar College voor de Rechten van de Mens
Waar dit op gebaseerd is
„Het College voor de Rechten van de Mens is het mensenrechteninstituut van Nederland. Als onafhankelijke toezichthouder belichten, beschermen en bevorderen wij de mensenrechten in Nederland, inclusief Caribisch Nederland.”
Bron: https://mensenrechten.nl/, opgehaald 30 oktober 2026
Dit is geen juridisch advies. De organisaties hierboven werken niet met ons samen. Ze keuren ons ook niet goed. Wij wijzen alleen de weg naar hen. Advies over jouw eigen situatie krijg je van hen. De kaart met het labeltje "Deze website" is van onszelf. Daarover zijn wij dus geen onafhankelijke partij.