Waarover je kunt melden
Achtendertig soorten klachten die na een verduurzaming voorkomen. Per soort staat er drie dingen bij. Waar je het aan herkent. Wat je het beste vastlegt. En waar het in de wet staat. Ook staat erbij of de Huurcommissie de klacht kan behandelen.
Vijf van deze soorten raken aan gezondheid — en juist daarom vraagt het formulier er niets over
Vocht, schimmel en geluid kunnen gevolgen hebben voor hoe iemand zich voelt. Zodra wij dát zouden vastleggen, verwerken wij gegevens over gezondheid, en dat is verboden (art. 9 lid 1 AVG). Er is voor een buurtinitiatief geen bruikbare uitzondering.
De vijf soorten hieronder staan er daarom wel in als uitleg over het GEBOUW, maar ze komen nooit als invulvraag in het meldformulier terug. Wat het formulier wél vraagt is wat je in de woning ziet, hoort, ruikt of meet: vierkante centimeters schimmel, millimeters naad, in welke kamer, en sinds wanneer.
Dat is voor je zaak ook sterker. De Huurcommissie beoordeelt de staat van de woning, niet de gezondheid van de bewoner.
38 van de 38 klachtsoorten in beeld.
Geen klachtsoort gevonden met dat woord. Probeer een korter woord, of kies hieronder "Iets anders".
Ramen, deuren en gevel (7)
Tocht langs een nieuw raam of een nieuwe deur
„Ik voel koude lucht langs het raam, ook als het helemaal dicht zit.”
Na plaatsing sluit het raam of de deur niet meer goed aan. De Huurcommissie werkt met een harde maat: hoe breed is de naad die je niet meer met gewone tochtstrips dichtkrijgt?
Wat je het beste vastlegt:
- Foto van de naad met een duimstok of rolmaat ernaast, zodat de breedte in beeld staat
- Meet de naad in millimeters op het breedste punt en noteer in welke kamer en welk raam
- Datum van de meting
- Rookproefje of een velletje papier dat wegwaait: kort filmpje
- Materiaal van het kozijn (hout of kunststof/metaal) - de drempel verschilt
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
art. 7:204 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 8 mm of meer bedraagt.”
gebrekenboek CD5 (houten kozijn) · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„ernstig gebrek als de naad 5 mm of meer bedraagt”
gebrekenboek CE5 (kunststof/metalen kozijn) · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Kier tussen het nieuwe kozijn en de muur
„Tussen het kozijn en de muur zit een spleet; je kijkt zo de spouw in.”
Niet het raam zelf, maar de aansluiting op de gevel is niet dicht. Dit is een los gebrek met een eigen maat.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto van de spleet met een rolmaat ernaast
- Breedte in millimeters
- Binnen- en buitenfoto van dezelfde plek
- Datum
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de opening/naad 8 mm of meer bedraagt.”
gebrekenboek CD11 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.”
art. 7:206 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Het raam of de deur klemt, schrankt of sluit niet meer
„Het raam gaat niet meer dicht zonder het aan te duwen, of de sluitnaad is scheef.”
Een apart nulpunt van de Huurcommissie, met een eigen maat voor de sluitnaad.
Wat je het beste vastlegt:
- Filmpje van het openen en sluiten
- Foto met rolmaat op de sluitnaad
- Welk raam, welke kamer, welke datum
Waar dit op gebaseerd is
„In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de sluitnaad 10 mm of meer bedraagt.”
gebrekenboek CD6 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
De ventilatieschuif of het rooster in het nieuwe kozijn werkt niet
„Het schuifje boven het raam gaat niet meer open of niet meer dicht.”
Let op de grens: schóónhouden van roosters is jouw werk, een defécte schuif is die van de verhuurder. Dat onderscheid staat in de wet.
Wat je het beste vastlegt:
- Filmpje waarin je het schuifje probeert te bedienen
- Foto van het schuifje
- Is het rooster schoon? (anders is het jouw onderhoud)
- Datum en welk raam
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Het niet meer functioneren van de schuiven voor de ventilatieopeningen dient het gevolg te zijn van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.”
gebrekenboek CD13 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„het vervangen van filters van de (mechanische) ventilatie en het schoonhouden van de roosters”
Bijlage bij art. 1 Besluit kleine herstellingen, onderdeel i · Besluit kleine herstellingen, versie 2003-08-01 · opgehaald 2026-10-29
Regenwater komt binnen langs het nieuwe raam, de gevel of het dak
„Als het hard regent wordt de vensterbank of de muur nat.”
Dit is zwaarder dan tocht: het staat in de hoogste categorie na categorie A.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto's van de natte plek, mét datum en het weerbericht van die dag
- Filmpje tijdens de regenbui
- Emmer of doek eronder op de foto
- Noteer of het bij elke bui gebeurt of alleen bij wind uit een bepaalde richting
Waar dit op gebaseerd is
„De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig belemmerd tengevolge van lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt.”
Bijlage II, onder 1, categorie B, nr. 3 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
Condens of vocht TUSSEN de ruiten van het nieuwe isolatieglas
„Er zit mist tussen het dubbele glas en dat gaat er niet uit.”
Een lekke isolatieruit. De Huurcommissie kijkt of het uitzicht er aanmerkelijk door wordt beperkt.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto bij daglicht van buiten én van binnen
- Noteer sinds wanneer, en welk raam
- Veeg eerst de ruit schoon - het zit tussen het glas
Waar dit op gebaseerd is
„Lekkage via de afdichtingsprofielen van het isolatieglas dient zich te manifesteren in de vorm van condensatie in de luchtspouw van het isolatieglas waardoor het uitzicht in aanmerkelijke mate wordt beperkt.”
gebrekenboek CO3 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Veel kleine gebreken bij elkaar
„Los stelt het allemaal weinig voor, maar bij elkaar is het niet te harden.”
Een stapeling telt als één zwaarder gebrek. Dat is precies waarom het loont om ALLES op te schrijven, ook wat je zelf 'een kleinigheid' vindt.
Wat je het beste vastlegt:
- Een genummerde lijst van alle punten met per punt een foto en een datum
- Eén overzichtsfoto per kamer
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„ernstig kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.”
Bijlage II, onder 1, categorie B, nr. 8 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„Bij meer dan één gebrek kan er reeds sprake zijn van een cumulatie van gebreken, die de bewoonbaarheid ernstig schaadt.”
gebrekenboek B8 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Opgemerkt wordt dat bij de aanwezigheid van slechts één van de genoemde gebreken er sprake kan zijn van een gebrek als bedoeld in Categorie C.”
gebrekenboek B8, toelichting · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Ventilatie en de WTW-unit (6)
De ventilatie-unit (WTW) doet het helemaal niet
„De unit staat stil, of er komt helemaal geen lucht uit de ventielen.”
Helemaal stil is iets anders dan te zwak. Helemaal stil is een eigen gebrek. Staat er in die kamer een raam dat open kan, dan telt de Huurcommissie dat als natuurlijke ventilatie en haalt deze klacht het op zichzelf meestal niet - lees dan ook 'te weinig lucht' hieronder.
Wat je het beste vastlegt:
- Filmpje waarin de unit niet aanslaat op de hoogste stand
- Velletje toiletpapier tegen het ventiel: blijft het hangen of valt het?
- Foto van het display of de standenschakelaar
- Datum, en sinds wanneer
- Of er in die kamer een raam open kan
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„Hiervan is sprake als de mechanische ventilatie in het geheel niet werkt.”
gebrekenboek CQf1 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Een bouwwerk heeft een voorziening voor luchtverversing waarmee het ontstaan van een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht wordt voorkomen.”
art. 3.66 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
„Er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de toiletruimte, het vertrek waarin de kookgelegenheid zich bevindt, het hoofdwoonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte”
Bijlage II, onder 1, categorie A, nr. 2 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
De ventilatie geeft te weinig lucht: het stinkt, beslaat of beschimmelt
„De badkamer blijft uren beslagen en in de slaapkamer ruikt het muf.”
Hier geldt een getal: hoeveel liter lucht per seconde moet er per ruimte doorheen. LET OP de voorwaarde van de Huurcommissie: er moet ook écht stank- of vochtoverlast zijn. Alleen 'te weinig lucht' is niet genoeg.
Wat je het beste vastlegt:
- Hoe lang blijft de spiegel beslagen na het douchen - noteer in minuten
- Foto van condens op het raam 's ochtends
- Een goedkope hygrometer: schrijf dag voor dag de luchtvochtigheid op, met tijd
- Afzuigcapaciteit: als de corporatie of de installateur gemeten heeft, vraag dat rapport op
- Noteer per ruimte: toilet, badkamer, keuken, woonkamer, slaapkamers
Waar dit in de wet staat (4 regels)
„onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat”
Bijlage II, onder 1, categorie C Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„van dit gebrek/tekortkoming in dit kader pas sprake is indien er stank- en/of vochtoverlast (veelal in combinatie met schimmelvorming) plaatsvindt als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden”
gebrekenboek C1, toelichting · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Als in de ruimte een te openen raam of ventilatiekanaal aanwezig is, dan is natuurlijke ventilatie mogelijk en is er geen sprake van een gebrek.”
gebrekenboek C1, uitzondering · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Een verblijfsruimte heeft een voorziening voor luchtverversing met een volgens NEN 8087 bepaalde capaciteit van ten minste”
art. 3.67 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
De ventilatie-unit of de warmtepomp maakt te veel geluid
„De unit zoemt of ratelt zo hard dat ik er 's nachts wakker van lig.”
Hier geldt een harde grens in decibellen, en die grens is bij een verbouwing ANDERS dan bij nieuwbouw: bij verbouw ligt hij op 40 dB. Twee dingen moeten samen waar zijn: de norm wordt overschreden ÉN er is werkelijk overlast. Kan de onderzoeker van de Huurcommissie het niet zelf vaststellen, dan moet je zelf een akoestisch rapport laten maken en dat betaal je zelf.
Wat je het beste vastlegt:
- Geluidsopname met je telefoon, op een vaste plek, met datum en tijd erbij
- Een gratis dB-app geeft een indicatie - geen bewijs, maar wel een reden om door te meten
- Noteer: welke stand, welk tijdstip, welke kamer, hoe vaak per nacht
- Slaapdagboek: hoe vaak word je wakker en hoe laat
- Vraag of de corporatie zelf een geluidsmeting heeft laten doen
Waar dit in de wet staat (6 regels)
„voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte of het woongebouw behorende technische installaties”
Bijlage II, onder 1, categorie C Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„Bij het verbouwen van een bouwwerk zijn, in afwijking van artikel 5.4, de artikelen 4.107, eerste lid, en 4.108, eerste en tweede lid, van toepassing, waarbij wordt uitgegaan van een niveau van eisen dat 10 dB lager is dan het in de artikelen 4.107, eerste lid, en 4.108, eerste en tweede lid, aangegeven prestatieniveau, of van het rechtens verkregen niveau als dat hoger is.”
art. 5.14 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving (verbouw) · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
„Een mechanische voorziening voor luchtverversing of warmterugwinning, of een installatie voor warmte- of koudeopwekking veroorzaakt in een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van de gebruiksfunctie een volgens NEN 5077 bepaald karakteristiek installatie-geluidsniveau van ten hoogste het in tabel 4.106 aangegeven geluidniveau.”
art. 4.108 lid 2 Besluit bouwwerken leefomgeving (nieuwbouw, tabel 4.106: 30 dB) · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
„Bij verbouw is sprake van ernstige geluidsoverlast ten gevolge van de technische installaties behorende tot de woning indien het karakteristiek installatie-geluidsniveau LI,A,k, bepaald volgens NEN 5077, bij in werking zijn van de betreffende installatie, hoger is dan 40 dB”
gebrekenboek C3, bestaande bouw en verbouw · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Het enkele feit van het niet voldoen aan de hiervoor aangegeven normering is nog geen ernstig gebrek of tekortkoming. Er dient daarnaast ook daadwerkelijk geluidsoverlast plaats te vinden.”
gebrekenboek C3, slotzin · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Een akoestisch onderzoek in verband met ernstige geluidsoverlast of onvoldoende geluidsisolatie (gebreken C3 en C7)”
gebrekenboek §3.5, deskundige · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
De installatie is nooit goed ingeregeld of afgesteld
„Ze hebben hem opgehangen en zijn weggegaan; niemand heeft hem ooit afgesteld.”
Een nieuw geplaatste installatie moet van de bouwregels juist gedimensioneerd, geïnstalleerd, ingeregeld én instelbaar zijn. En er hóórt een papier bij: de installateur moet de prestatie beoordelen, documenteren en aan de eigenaar geven. Vraag dat document op - dat is een concrete, controleerbare vraag.
Wat je het beste vastlegt:
- Vraag schriftelijk om het inregelrapport of de documentatie van de installateur
- Noteer datum van de vraag en wat er terugkwam (ook als er niets terugkwam)
- Foto van de standenschakelaar: werken alle standen?
- Is er een handleiding achtergelaten? Ja/nee
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„Een technisch bouwsysteem is adequaat gedimensioneerd, geïnstalleerd, ingeregeld en instelbaar.”
art. 5.21 lid 2 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
„De energieprestatie van de in artikel 5.21 bedoelde technische bouwsystemen wordt beoordeeld en gedocumenteerd door de installateur en overhandigd aan de gebouweigenaar.”
art. 5.21a lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
„Bij het installeren van een voorziening voor luchtverversing gelden, in aanvulling op artikel 5.4, de in de artikelen 4.126, 4.127 en 4.138, eerste lid, aangegeven prestatieniveaus.”
art. 5.15 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
De afvoer van wc, badkamer of keuken gaat niet rechtstreeks naar buiten
„De doucheruimte blaast de lucht ergens de woning in, niet naar buiten.”
De bouwregels eisen dat de binnenlucht uit toilet en badruimte rechtstreeks naar buiten gaat. Gebeurt dat niet, dan is dat een aanknopingspunt bij de gemeente én bij de Huurcommissie (via C1).
Wat je het beste vastlegt:
- Foto van de uitmonding aan de buitenkant
- Foto van het ventiel binnen
- Teken kort na waar de buis heen gaat
- Datum
Waar dit op gebaseerd is
„De afvoer van binnenlucht vindt rechtstreeks naar buiten plaats uit:”
art. 3.71 lid 2 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
Filters en onderhoud: wie betaalt wat
„Moet ik die filters nu zelf elke keer kopen?”
🔴 EERLIJK ZIJN HELPT HIER: het vervangen van de filters en het schoonhouden van de roosters staat in de wet als KLEINE HERSTELLING en is dus voor rekening van de huurder. Deze klacht haalt het dus niet als gebrek - tenzij het filter alleen bij de corporatie te koop is tegen een onredelijke prijs, of het onderhoud aan de ÚNIT zelf (niet het filter) blijft liggen. Neem de vraag wél op in de melding: een gezamenlijke afspraak over filterlevering is een prima gespreksonderwerp.
Wat je het beste vastlegt:
- Wat kost een filter en waar is het te koop
- Staat er iets over in je huurovereenkomst of de renovatiebrief
- Is er een onderhoudscontract en is het onderhoud uitgevoerd - vraag de servicebeurten op
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„het vervangen van filters van de (mechanische) ventilatie en het schoonhouden van de roosters”
Bijlage bij art. 1 Besluit kleine herstellingen, onderdeel i · Besluit kleine herstellingen, versie 2003-08-01 · opgehaald 2026-10-29
„De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.”
art. 7:217 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Bij algemene maatregel van bestuur kunnen herstellingen worden aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder zijn.”
art. 7:240 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Vocht en schimmel (4)
Schimmel of vochtplekken in woonkamer, slaapkamer of keuken
„In de hoek van de slaapkamer zit een zwarte plek die steeds terugkomt.”
Hier geldt een maat in vierkante meters. Een half A4 is ongeveer 0,03 m²; 0,25 m² is ongeveer 50 bij 50 centimeter.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto met een rolmaat of een A4'tje ernaast, zodat de grootte te zien is
- Meet hoogte × breedte van de plek in centimeters en reken het om naar m²
- Foto's op meerdere data, zodat te zien is dat het terugkomt
- Noteer de kamer en de muur (buitenmuur? onder het raam? achter de kast?)
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast.”
Bijlage II, onder 1, categorie B, nr. 2 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht”
Bijlage II, onder 1, categorie C Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„In het algemeen wordt door de Huurcommissie uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel-, vocht en/of roetplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m”
gebrekenboek CV1 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Schimmel of vocht in de berging, kelder, gang of het toilet
„In het bergingetje staat alles te beschimmelen.”
Voor ruimtes waar je niet wóónt ligt de drempel vier keer hoger: 1 m².
Wat je het beste vastlegt:
- Foto met maat ernaast
- Oppervlakte uitgerekend
- Datum
- Welke ruimte
Waar dit op gebaseerd is
„In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de schimmel- en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 1 m”
gebrekenboek CV2 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Schimmel door condens op het plafond of de wand (koudebrug)
„Precies op die ene koude strook op het plafond slaat het vocht neer.”
Na na-isolatie kan er een koude plek overblijven waar de damp neerslaat: een koudebrug. De Huurcommissie wil dan wél zien dat het door de constructie of de uitvoering komt, niet door hoe er gewoond wordt. Daarom is het slim om óók je ventilatiegedrag vast te leggen (wel ventileren, toch schimmel).
Wat je het beste vastlegt:
- Foto's van de plek, met maat
- Infraroodfoto als iemand in de buurt een warmtecamera heeft (sommige bibliotheken en energieloketten lenen die uit) - dan is de koudebrug zichtbaar
- Hygrometer-reeks: ventileer je normaal en is het toch mis?
- Noteer of de plek op een naad, een balk of een rand van het nieuwe isolatiewerk zit
Waar dit op gebaseerd is
„Vocht en schimmel dient het gevolg te zijn van een technische tekortkoming van de constructie of het uitvoeringsniveau van de woonruimte.”
gebrekenboek CV3 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
De schade die ÁCHTERBLEEF nadat het gebrek was verholpen
„Ze hebben de lekkage gemaakt, maar het behang en het plafond zijn nog verpest.”
Een vaak vergeten punt: ook de gevolgschade van een inmiddels opgelost gebrek telt mee.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto van de schade NA de reparatie, met datum
- De brief of bon waaruit blijkt wanneer het gebrek is hersteld
Waar dit op gebaseerd is
„gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voorzover die het woongenot ernstig schaadt”
Bijlage II, onder 1, categorie C Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
Warmte en energie (5)
De woning wordt niet warm genoeg
„De thermostaat staat op 21 maar het wordt gewoon geen 19 in de kamer.”
Hier zijn harde temperaturen afgesproken bij een buitentemperatuur van -10 °C: woonkamer 20, keuken 20, toilet 15, entree 15, overloop 15, slaapkamer 18, badkamer 22 graden. Meet dus op een koude dag, en noteer de buitentemperatuur erbij.
Wat je het beste vastlegt:
- Thermometer in de kamer, foto van de meter mét de datum en tijd in beeld
- Buitentemperatuur van dat moment (KNMI-station of je eigen buitenthermometer)
- Foto van de thermostaat met de ingestelde stand
- Meet in elke ruimte apart en schrijf het als rijtje op
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte-afgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is”
Bijlage II, onder 1, categorie C Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„Bij een buitentemperatuur van -10 C”
gebrekenboek C2 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Woonkamer 20 C”
gebrekenboek C2, temperatuurtabel · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
De thermostaat of de regeling ontbreekt of werkt niet
„Ik kan de temperatuur in mijn eigen kamer helemaal niet regelen.”
Het gebrekenboek is hier kort en duidelijk: het ontbreken van een temperatuurregelaar is op zichzelf al een gebrek. En de bouwregels eisen dat de installatie na vervanging van de warmteopwekker zelfregulerend is per ruimte.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto van de thermostaat of van de plek waar er geen zit
- Filmpje waarin je de stand verandert en er niets gebeurt
- Noteer per kamer of er een knop of kraan is
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Het ontbreken van een temperatuurregelaar in de woning levert ook een gebrek op.”
gebrekenboek C2, slotzin · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
„Een technisch bouwsysteem voor ruimteverwarming of ruimtekoeling is na het vervangen van een warmte- of koelgenerator zelfregulerend per verblijfsgebied of verblijfsruimte.”
art. 5.21 lid 3 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
De energierekening is juist HOGER geworden na de verduurzaming
„Ze zeiden dat ik zou besparen en mijn rekening is omhooggegaan.”
Let op: dit is de lastigste van de lijst. Een hogere energierekening is op zichzelf geen gebrek aan de woning. Je energiecontract staat namelijk los van je huurcontract. Juridisch wordt het pas iets in drie gevallen. Een: er stond een concrete belofte in het renovatievoorstel. Twee: er wordt een energieprestatievergoeding gerekend. Drie: de hogere rekening komt door een gebrek. Denk aan een WTW die altijd op de hoogste stand moet, of een koudebrug. Verzamel dus altijd je verbruikscijfers en de belofte op papier.
Wat je het beste vastlegt:
- Jaarafrekening van vóór en van ná de renovatie - allebei bewaren
- Meterstanden: schrijf ze maandelijks op, met datum
- De brief, folder of presentatie waarin de besparing werd genoemd - bewaar het papier
- Graaddagen of de gemiddelde buitentemperatuur van beide jaren (anders vergelijk je een zachte met een strenge winter)
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan.”
art. 7:220 lid 2 BW (het renovatievoorstel) · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid”
art. 7:204 lid 2 BW (als de oorzaak een gebrek is) · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
De energieprestatievergoeding (EPV) klopt niet
„Er staat een apart bedrag voor 'energieprestatie' op mijn huurnota.”
Betaal je een EPV, dan heeft de verhuurder een energieprestatie GEGARANDEERD. Die kun je door de Huurcommissie laten toetsen. Staat er geen EPV op je nota, dan is dit punt niet op jou van toepassing.
Wat je het beste vastlegt:
- De huurnota of de huurspecificatie waarop het bedrag staat
- De EPV-overeenkomst: die moet schriftelijk zijn
- Het jaaroverzicht van je werkelijke opwek en verbruik
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„wordt onder energieprestatievergoeding verstaan de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.”
art. 7:237 lid 4 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Indien een energieprestatievergoeding is overeengekomen, kan de huurder de huurcommissie verzoeken deze te toetsen aan de krachtens artikel 19bis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gegeven regels.”
art. 7:261a lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
De servicekosten of het voorschot kloppen niet, of er komt geen afrekening
„Ik heb al twee jaar geen afrekening van de servicekosten gezien.”
Er staat een harde termijn in de wet: uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar moet er een uitgesplitst overzicht zijn. Je mag ook de onderliggende stukken inzien. Deze route werkt óók als je in de vrije sector huurt.
Wat je het beste vastlegt:
- Welke jaren heb je wél en welke niet gekregen - met datums
- De afrekeningen zelf
- Je schriftelijke verzoek om inzage, en wat erop kwam
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar”
art. 7:259 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.”
art. 7:259 lid 4 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.”
art. 7:260 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Huurprijs (3)
De huur ging omhoog na de verduurzaming
„Ze hebben mijn huis verbouwd en nu betaal ik meer, terwijl het slechter woont.”
🔴 EEN PUNT DAT VEEL MENSEN NIET WETEN: het verhelpen van een GEBREK telt niet mee als stijging van het woongerief. Alleen een échte verbetering mag tot een verhoging leiden. En er staat een korte klok op: ben je het niet eens met het bedrag, dan moet je binnen DRIE MAANDEN na de oplevering naar de Huurcommissie.
Wat je het beste vastlegt:
- De brief met de huurverhoging en de datum erop
- Wat was de huur vóór en wat erna
- De datum waarop het werk klaar was (opleverbrief, laatste werkdag)
- De omschrijving van wat er is gedaan: herstel of verbetering?
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen”
art. 7:255 lid 1 onder b BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.”
art. 7:255 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Huurverhoging terwijl de gebreken nog niet zijn opgelost
„Eerst de rommel oplossen, dan pas over verhoging praten.”
Zolang de Huurcommissie de huur wegens gebreken heeft verlaagd, kan de verhuurder de huur niet verhogen. Dit is dus een reden om het gebreken-verzoek NIET uit te stellen tot na de jaarlijkse ronde.
Wat je het beste vastlegt:
- De uitspraak van de Huurcommissie, als die er al is
- De aanzegging van de huurverhoging met datum
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Een verhoging van de huurprijs krachtens lid 1 is niet mogelijk, zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van de artikelen 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven.”
art. 7:250 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Op grond van artikel 7:250 lid 2 BW is een huurprijsverhoging op verzoek van verhuurder niet mogelijk, zolang de huurprijs door de Huurcommissie is verlaagd op grond van gebreken.”
gebrekenboek §6.4 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Tijdelijke huurverlaging zolang het gebrek er is
„Als ze het niet maken, wil ik niet de volle huur betalen.”
Dit is de kern van de hele route. Let eerst op wat dat percentage betekent: het is wat je nog MOET BETALEN, niet je korting. Hoe zwaarder het gebrek, hoe minder je betaalt: bij categorie A nog 20% van de huur, bij B 30%, bij C 40%. Heb je meerdere gebreken tegelijk, dan telt het zwaarste - je betaalt dan het laagste bedrag. Meer gebreken is dus nooit in je nadeel. De verlaging gaat in op de eerste dag van de maand na de maand waarin je de melding VERSTUURDE - de datum van je brief is dus geld waard.
Wat je het beste vastlegt:
- De schriftelijke melding met een verzenddatum die je kunt bewijzen
- Alle bewijsstukken per gebrek (zie de andere klachtsoorten)
- Je huurspecificatie met de kale huurprijs
Waar dit in de wet staat (4 regels)
„De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder”
art. 7:207 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie A, van dit besluit: 20% van de overeengekomen huurprijs”
art. 6 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
„De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de in rekening te brengen lagere huurprijs, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de in het tweede lid bedoelde aanzegging door de huurder aan de verhuurder is verzonden.”
art. 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„Indien sprake is van meerdere ernstige gebreken in de woning dan zal het hoogste huurkortingspercentage van toepassing zijn”
gebrekenboek §6.3 · Gebrekenboek Huurcommissie (Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026) - het geschrift bedoeld in artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte, versie juli 2026 · opgehaald 2026-10-29
Het proces en de communicatie (9)
Geen of veel te late informatie over de renovatieplannen
„We hoorden pas wat er ging gebeuren toen de steiger er al stond.”
De Wet op het overleg huurders verhuurder geeft bewoners een recht op informatie over onderhoud en renovatie - uit eigen beweging van de verhuurder, niet pas als je erom vraagt.
Wat je het beste vastlegt:
- Welke brieven heb je gekregen en wanneer - bewaar de enveloppen of de e-mails
- Wat stond er NIET in (planning, gevolgen, kosten)
- De datum waarop het werk begon
Waar dit in de wet staat (4 regels)
„De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer”
art. 3 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden”
art. 3 lid 2 onder b Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„De verhuurder informeert de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie eigener beweging schriftelijk over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer”
art. 4 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„De verhuurder geeft daarbij aan, wat de beweegredenen zijn voor zijn voornemens en welke gevolgen daaruit voor de betrokken huurders voortvloeien.”
art. 4 lid 2 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Geen overleg: we kregen geen kans om er iets van te vinden
„Er was één inloopavond en daarna is er niets meer met ons besproken.”
🔴 DIT IS DE STERKSTE PROCEDURELE KAART. De verhuurder mag een beleidswijziging pas uitvoeren nadat hij een termijn van MINSTENS ZES WEKEN heeft gegeven voor overleg en advies. Wijkt hij van een schriftelijk advies af, dan moet hij dat binnen veertien dagen schriftelijk motiveren. Doet hij dat niet, dan kan de kantonrechter de uitvoering van het besluit blokkeren.
Wat je het beste vastlegt:
- De uitnodiging voor het overleg, met datum
- Hoeveel weken zaten er tussen de informatie en de start van het werk
- Het schriftelijke advies van de bewonerscommissie, als dat er is
- De reactie van de verhuurder op dat advies, en de datum
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„niet uit dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren”
art. 5 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„Binnen veertien dagen na ontvangst van een schriftelijk advies als bedoeld in het eerste lid deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, schriftelijk aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de redenen daarvoor mee.”
art. 5 lid 2 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.”
art. 8 lid 3 Wet op het overleg huurders verhuurder · Wet op het overleg huurders verhuurder, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Het renovatievoorstel was niet schriftelijk of niet redelijk
„Er is ons nooit een echt voorstel voorgelegd waar je ja of nee op kon zeggen.”
Bij renovatie met voortzetting van de huur hoort een schriftelijk, redelijk voorstel. Gaat het om tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen en heeft 70% of meer ingestemd, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn - maar dan heb je nog ACHT WEKEN om naar de rechter te gaan.
Wat je het beste vastlegt:
- Het voorstel zelf, of het bewijs dat er geen was
- De kennisgeving dat 70% heeft ingestemd, mét de datum
- Hoeveel woningen zitten er in dit renovatieproject
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan.”
art. 7:220 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.”
art. 7:220 lid 3 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”
art. 7:220 lid 3 BW, tweede volzin · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Gemaakte afspraken en opleverpunten blijven liggen
„Ze zouden terugkomen om het af te maken en daar wacht ik nu al maanden op.”
Blijft het herstel uit, dan heb je twee knoppen: huurvermindering (zie 'tijdelijke huurverlaging') en - als de verhuurder in verzuim is - het zelf laten doen en de redelijke kosten verhalen of van de huur aftrekken. Dat laatste is stevig; doe het niet zonder eerst schriftelijk een termijn te stellen.
Wat je het beste vastlegt:
- De opleverlijst of restpuntenlijst, met datum
- Elke afspraak die is gemaakt: wie, wanneer, wat, via welk kanaal
- Je herinneringen en wat erop kwam
- Foto van het punt dat nog openstaat, met een recente datum
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen”
art. 7:206 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.”
art. 7:206 lid 3 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Geen, te late of afgepoeierde reactie op een eerdere klacht
„Ik heb drie keer gemaild en er komt gewoon niets terug.”
🔴 HIER STAAT EEN APARTE ROUTE OPEN die weinig mensen kennen: als de verhuurder een schriftelijke klacht niet binnen een redelijke termijn inhoudelijk behandelt - of als je het met de beoordeling oneens bent - kun je de Huurcommissie om een uitspraak vragen over dat gedrag zelf. De klok: uiterlijk EEN JAAR na de gedraging.
Wat je het beste vastlegt:
- Elke klacht die je hebt ingediend, met verzenddatum en -kanaal
- Wat er terugkwam en wanneer (ook: 'niets')
- Welk klachtnummer of dossiernummer je kreeg
- Namen van medewerkers hoeven NIET - zet er functie en datum neer
Waar dit in de wet staat (3 regels)
„kan de huurder tot uiterlijk een jaar na het tijdstip waarop de gedraging van de verhuurder heeft plaatsgevonden de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen in het geschil dat voortvloeit uit die klacht.”
art. 4 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„Onder een gedraging wordt niet verstaan een gedraging ten aanzien van het toe- en afwijzen van een woonruimte, een wanbetaling, een huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen.”
art. 4 lid 5 UHW, slotzin (wat NIET meetelt) · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„De huurcommissie is niet bevoegd een uitspraak te doen indien het verzoek, bedoeld in het vijfde lid, betrekking heeft op:”
art. 4 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
De corporatie is niet te bereiken of je krijgt steeds iemand anders
„Elke keer moet ik mijn hele verhaal opnieuw doen.”
Slechte bereikbaarheid is op zichzelf geen gebrek aan de woning, maar wel een 'gedraging' in de zin van de klachtroute hierboven. Meld het dus samen met de inhoudelijke klacht, niet los.
Wat je het beste vastlegt:
- Datum, tijd en kanaal van elk contactmoment
- Hoe lang je in de wacht stond
- Of je werd teruggebeld zoals toegezegd
Waar dit op gebaseerd is
„Een gedraging van een persoon die werkzaam is onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder, wordt aangemerkt als een gedraging van die verhuurder.”
art. 4 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte · Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Overlast, rommel, stof en werktijden tijdens de uitvoering
„Ze stonden om zeven uur 's ochtends te boren en de gang zat onder het gruis.”
Je móét dringende werkzaamheden toelaten - maar de wet zegt er in één adem bij dat je daarmee je aanspraak op huurvermindering en schadevergoeding NIET kwijtraakt. Dat laatste stuk van de zin wordt vaak vergeten.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto's van de rommel, met datum
- Werktijden: schrijf per dag op hoe laat ze begonnen en stopten
- Hoeveel dagen heb je geen keuken, douche of verwarming gehad - tel ze
- Kosten die je hebt gemaakt (wasserette, uit eten, oppas): bonnetjes bewaren
Waar dit op gebaseerd is
„moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.”
art. 7:220 lid 1 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Schade aan de woning of aan je spullen door het werk
„Bij het plaatsen van het raam is mijn vensterbank gesloopt en de vloer beschadigd.”
Schade die een gebrek heeft veroorzaakt en die aan de verhuurder is toe te rekenen, moet hij vergoeden. Fotografeer vóór het werk begint - dat is het bewijs dat later niemand meer kan maken.
Wat je het beste vastlegt:
- Foto's van vóór het werk (als je die nog hebt) én van erna
- Aankoopbon of een redelijke waardeschatting van wat beschadigd is
- Het schademeldingsformulier of de melding die je hebt gedaan, met datum
- Naam van het uitvoerende bedrijf
Waar dit op gebaseerd is
„is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen”
art. 7:208 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Je moest eruit en kreeg geen of te weinig verhuiskostenvergoeding
„We moesten zes weken naar een wisselwoning en kregen daar niets voor.”
Is verhuizen noodzakelijk door de renovatie, dan draagt de verhuurder bij in de kosten. Voor een zelfstandige woning staat er een minimumbedrag in een ministeriële regeling: € 7.926 (versie van 28 februari 2026). Dat bedrag wordt elk jaar vóór 1 maart bijgesteld - kijk dus altijd of er een nieuwere versie is.
Wat je het beste vastlegt:
- De brief waarin staat dat je moest verhuizen
- Hoeveel heb je gekregen en wanneer
- Bonnen van de verhuizing en herinrichting
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.”
art. 7:220 lid 5 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
„De minimumbijdrage, bedoeld in de artikelen 220 lid 6 en 275 lid 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is € 7.926.”
art. 1 Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie · Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie, versie 2026-02-28 · opgehaald 2026-10-29
Bouwregels en de gemeente (3)
De woning is er op een punt juist op ACHTERUIT gegaan
„Vóór de renovatie hoorde ik de straat niet; nu wel.”
🔴 DIT IS EEN STERK EN ONBEKEND ARGUMENT. Bij een verbouwing geldt het 'rechtens verkregen niveau': het kwaliteitsniveau mag na de verbouwing niet lager zijn dan het toegestane niveau daarvóór. Een verbouwing die een woning op een punt slechter maakt, botst daarmee. Let op de nuance: het gaat om het TOEGESTANE niveau, niet om wat je feitelijk gewend was - voor geluid van buiten door een nieuwe gevel is dat een lastig punt waar je een deskundige bij nodig hebt.
Wat je het beste vastlegt:
- Wat was er vóór en wat is er nu (type raam, dikte glas, aanwezigheid van roosters)
- De technische omschrijving of het bestek van de renovatie - vraag die op
- De omgevingsvergunning of de melding, als die er is: die is openbaar
- Een eigen waarneming vóór/na, met datum
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Op het verbouwen van een bouwwerk zijn de regels van hoofdstuk 4 van toepassing, waarbij in plaats van het in die regels bedoelde niveau van eisen wordt uitgegaan van het in artikel 5.5 bedoelde rechtens verkregen niveau tenzij in afdeling 5.3 anders is bepaald.”
art. 5.4 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
„Het kwaliteitsniveau van een bouwwerk of gedeelte daarvan is na een verbouwing niet lager dan het toegestane kwaliteitsniveau onmiddellijk voorafgaand aan die verbouwing.”
art. 5.5 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving · Besluit bouwwerken leefomgeving, versie 2026-09-24 · opgehaald 2026-10-29
De gemeente vragen om in te grijpen (handhavingsverzoek)
„Als zij niet luisteren, is er dan nog iemand anders?”
🔴 EEN ROUTE DIE WEINIG MENSEN KENNEN, en die juist bij een buurt heel sterk is. Je kunt burgemeester en wethouders schriftelijk VRAGEN om handhavend op te treden tegen overtreding van de bouwregels. Dat is een 'aanvraag' in de zin van de Algemene wet bestuursrecht: daar MOET een besluit op komen, en tegen dat besluit kun je bezwaar maken. En het werkt door: legt de gemeente een verplichting of een last op, dan wordt dat bij de Huurcommissie meteen een gebrek in de ZWAARDERE categorie B.
Wat je het beste vastlegt:
- Je verzoek aan B&W, schriftelijk, met datum en een duidelijke omschrijving van de overtreding
- De ontvangstbevestiging
- Alle technische onderbouwing die je al hebt (metingen, foto's)
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Onder aanvraag wordt verstaan: een verzoek van een belanghebbende, een besluit te nemen.”
art. 1:3 lid 3 Algemene wet bestuursrecht · Algemene wet bestuursrecht, versie 2026-08-15 · opgehaald 2026-10-29
„Met betrekking tot de woonruimte geldt een plicht tot het treffen van voorzieningen op grond van een besluit krachtens artikel 13 van de Woningwet”
Bijlage II, onder 1, categorie B, nr. 1 Besluit huurprijzen woonruimte · Besluit huurprijzen woonruimte, versie 2026-01-01 · opgehaald 2026-10-29
Het gemeentelijke meldpunt ongewenst verhuurgedrag
„Kan ik dit ergens bij de gemeente melden?”
Let op: hier zit een addertje onder het gras. Elke gemeente moet een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Maar de gedragsregels van de Wet goed verhuurderschap gelden volgens de begripsbepaling van die wet niet voor een toegelaten instelling. Een woningcorporatie is zo'n toegelaten instelling. Het artikel over het meldpunt zelf sluit corporaties niet uit. Neemt de gemeente Teylingen een melding over een corporatie in behandeling? Dat is een vraag aan die gemeente. Wij kunnen het hier niet vaststellen.
Wat je het beste vastlegt:
- Je melding en de datum
- Wat de gemeente terugkoppelde
Waar dit in de wet staat (2 regels)
„Burgemeester en wethouders stellen een meldpunt in waar klachten over ongewenst verhuurgedrag en de in artikel 2, zesde lid, genoemde opzeggingen kunnen worden gemeld.”
art. 4 lid 1 Wet goed verhuurderschap · Wet goed verhuurderschap, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
„verhuurder: verhuurder niet zijnde een toegelaten instelling of een dochtermaatschappij”
art. 1 Wet goed verhuurderschap, begrip 'verhuurder' · Wet goed verhuurderschap, versie 2026-06-04 · opgehaald 2026-10-29
Overig (1)
Iets anders
„Mijn klacht staat er niet bij.”
Houd dit veld open. De definitie van een gebrek in de wet is ruim: alles wat maakt dat de woning je niet het woongenot geeft dat je van een goed onderhouden woning mag verwachten, en wat niet aan jou te wijten is. De lijst hierboven is de snelle route; deze definitie is de brede.
Wat je het beste vastlegt:
- Beschrijf wat er is, waar, sinds wanneer
- Een foto
- Een datum
Waar dit op gebaseerd is
„waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
art. 7:204 lid 2 BW · Burgerlijk Wetboek Boek 7, versie 2026-10-08 · opgehaald 2026-10-29
Loop je vast? Deze organisaties helpen je verder
Je hoeft dit niet alleen te doen. Dit zijn de plekken die bij dit onderwerp horen. Je ziet wat ze doen, wanneer je er moet zijn en wat het kost.
-
De Huurcommissie Hulp bij huren
Doet uitspraak over huurprijs, servicekosten en gebreken aan je woning. Zij kan je huur tijdelijk verlagen zolang een gebrek niet is opgelost.
Wanneer: Pas nadat je het gebrek schriftelijk bij je verhuurder hebt gemeld en er zes weken zijn verstreken. Zij kan de verhuurder niet dwingen te repareren — alleen de huur verlagen. Afdwingen dat er hersteld wordt, doet de kantonrechter.
Wat het kost: € 25 vooraf als huurder; krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug. Bij een minimuminkomen of bijstandsniveau kun je vrijstelling aanvragen. · Telefoon: 088 - 1 600 300
Waar dit op gebaseerd is
„Bent u een huurder? Dan betaalt u vooraf € 25.”
Bron: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/procedure-starten/kosten, opgehaald 2026-10-30„Een procedure start pas als de leges zijn betaald. Krijgt u gelijk? Dan krijgt u dat bedrag terug. De andere partij moet dan de kosten van de procedure betalen.”
terug bij gelijk · Bron: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/procedure-starten/kosten, opgehaald 2026-10-30„Dan kunt u vrijstelling aanvragen, u hoeft de legeskosten dan niet te betalen.”
vrijstelling bij een minimuminkomen · Bron: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/procedure-starten/kosten, opgehaald 2026-10-30„Heeft u moeite met het invullen van het online formulier? Bel dan met ons klantcontactcentrum op 088 - 1 600 300 .”
het telefoonnummer · Bron: https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/procedure-starten/kosten, opgehaald 2026-10-30 -
De GGD in jouw regio Gezondheid en buren
De gezondheidsdienst van je regio. Bij vocht, schimmel, tocht, kou, geluid of een vermoeden van koolmonoxide kun je daar terecht met je gezondheidsvraag.
Wanneer: Zodra het niet meer alleen over je woning gaat maar over je gezondheid. Op ggd.nl staan alle GGD'en met hun telefoonnummer en hun werkgebied.
Let op: Of een bezoek van de GGD gratis is, verschilt per regio. Vraag dat na bij je eigen GGD. Heb je acute klachten? Bel je huisarts. Denk je aan koolmonoxide? Bel 112.
Waar dit op gebaseerd is
„De publieke gezondheidszorg zet zich in voor de gezondheid van alle inwoners van Nederland.”
Bron: https://www.ggd.nl/, opgehaald 2026-10-30 -
Buurtbemiddeling Gezondheid en buren
Getrainde vrijwilligers helpen buren die er samen niet uitkomen weer met elkaar in gesprek. Werkt het beste in een vroeg stadium en bij niet al te ernstige problemen, zoals geluidsoverlast.
Wanneer: Bij ruzie of overlast tussen buren onderling. Niet voor een conflict met je verhuurder — daarvoor is dit de verkeerde weg.
Let op: Of buurtbemiddeling gratis is, staat niet op de bronnen die wij hebben opgehaald — dat is NIET gevonden. Buurtbemiddeling bestaat ook niet in elke gemeente; volgens Het CCV in meer dan 300 gemeenten. Vraag het na bij je gemeente.
Waar dit op gebaseerd is
„Getrainde bemiddelaars helpen ruziënde buren om het contact te herstellen en oplossingen te bedenken voor hun conflict. De methode werkt het best in een vroeg stadium en bij niet al te ernstige problemen. Bijvoorbeeld bij geluidsoverlast, ruzie over erfscheidingen of overlast door kinderen.”
Bron: https://hetccv.nl/onderwerpen/buurtbemiddeling/, opgehaald 2026-10-30„Als je een probleem hebt met je buren, is dat heel vervelend. Een kleinigheidje kan zomaar uitgroeien tot een ruzie die jouw woonplezier bederft.”
bereik · Bron: https://www.problemenmetjeburen.nl/, opgehaald 2026-10-30 -
De antidiscriminatievoorziening van je gemeente Gemeente en overheid
Elke gemeente moet haar inwoners toegang geven tot een antidiscriminatievoorziening. Die helpt je onafhankelijk bij een klacht over discriminatie en registreert die klacht.
Wanneer: Als je het gevoel hebt dat je anders wordt behandeld om wie je bent — bij de toewijzing van een woning, bij het onderhoud of in de omgang.
Wat het kost: gratis
Let op: De website discriminatie.nl konden wij niet openen. Wat hierboven staat, komt daarom rechtstreeks uit de wet.
Naar De antidiscriminatievoorziening van je gemeente
Waar dit op gebaseerd is
„Het college van burgemeester en wethouders biedt de ingezetenen toegang tot een antidiscriminatievoorziening.”
Wet gemeentelijke antidiscriminatievoorzieningen, art. 1 · Bron: https://wetten.overheid.nl/BWBR0026168, opgehaald 30 oktober 2026
Dit is geen juridisch advies. De organisaties hierboven werken niet met ons samen. Ze keuren ons ook niet goed. Wij wijzen alleen de weg naar hen. Advies over jouw eigen situatie krijg je van hen. De kaart met het labeltje "Deze website" is van onszelf. Daarover zijn wij dus geen onafhankelijke partij.